20.12.2023 | „Die Zinsen sinken, die Stimmung steigt”
„Die Zinsen sinken, die Stimmung steigt“
Lichtblick für alle Haus- und Wohnungsverkäufer: Dank der fallenden Zinsen ist der Preisrückgang bei Wohnimmobilien gestoppt. Optimistischer Ausblick für das Frühjahr.
In letzter Zeit ist die Inflationsrate auf 3,8 % gesunken, was zu den ersten Zinssenkungen bei Hypothekendarlehen geführt hat. Interessanterweise hängen die Raten für Immobilienkredite nicht unbedingt vom politischen Zins der EZB ab. Vielmehr beeinflussen die laufenden Renditen der staatlichen Bundesanleihen die Refinanzierung der Banken.
Zwei große Gewinner profitieren von sinkenden Zinsen für Bundesanleihen:
- Der Finanzminister und der Steuerzahler, da die Bundesrepublik weniger Zinsen für ihre hohe Schuldenlast zahlen muss. Dies schafft Spielraum in den Staatsfinanzen.
- Die Häuser- und Wohnungskäufer, denn die Hypothekenzinsen sind in den letzten acht Wochen um fast 20 % gesunken. Nachdem den Hauskäufern in den letzten 10 Monaten fast alle Eigenheimträume verwehrt geblieben waren, ergeben sich nun neue Chancen.
Eine Schwalbe macht noch keinen Sommer, aber die Erschwinglichkeit von Immobilienkäufen hat in den letzten 3 Wochen signifikant zugenommen!
Beispiel: Einzelhaus in Sasel, Baujahr 1962, Kaufpreis € 750.000,- plus Kaufnebenkosten, Eigenkapital € 100.000,-. Während Zins- und Tilgung (4,5 % Zinsen, 1 % Tilgung) bis Mitte November eine monatliche Rate von € 3.350,- erforderten, ermöglichen die aktuellen Bedingungen jetzt – ohne Mehrbelastung – eine energetische Revitalisierung der Gebäudesubstanz mit Investitionen in Höhe von € 130.000,-. Das reicht (ohne Berücksichtigung von Fördermitteln) für ein neues Dach, neue Haustechnik und eine hochmoderne Wärmepumpe! Mit Fördermitteln sind auch eine schicke Küche und ein elegantes Bad möglich.
Nach aktuellen Erkenntnissen werden sich die Hypothekenzinsen voraussichtlich im Bereich von etwa 3,5 % p.a. (10-jährige Zinsbindung) einpendeln. Weitere Spielräume für Zinssenkungen ergeben sich erst, wenn die Inflationsrate über weitere zwei Quartale nachgibt. Daher erwarten wir eine leichte Marktbelebung für Wohnimmobilien ab dem kommenden Frühjahr.
Was hat der Bund-Future mit den Hypothekenzinsen zu tun? Der Kurs des Euro Bund Future spiegelt die Renditen von Bundesanleihen wider und ist daher ein wichtiger Indikator für die Zinsen von morgen.
Wichtig: Chart-Techniker sprechen von einer inversen Struktur. Wenn der Euro Bund Future fällt, steigt der Hypothekenzins und umgekehrt. Schauen Sie sich die beiden Charts an:
- In der ersten Grafik (3-Monatszeitraum) können Sie perfekt die Kursrally der letzten drei Wochen nach oben beobachten. Ein knackiger Anstieg bedeutet fallende Zinsen.
- Die zweite Grafik beleuchtet die Zinsentwicklung der letzten 3 Jahre. Als der Bund Future in eisigen Kurs-Höhen von 178 schwebte, finanzierten die Immobilienkäufer bei 0,7 % Zinsen. Das waren noch Zeiten! Anfang 2022 stürzte der BF mit Ausbruch des Krieges ab, und die Inflation/Zinsen explodierten. In der Folge entstand die größte Immobilienkrise der Nachkriegszeit.
Für Immobilienverkäufer eröffnet die aktuelle Situation auf dem Finanzmarkt eine vielversprechende Gelegenheit. Die gestiegenen Kurse des Euro Bund Future und die daraus resultierende Marktstabilität sowie die niedrigen Baukreditzinsen können als optimales Umfeld für einen erfolgreichen Verkauf betrachtet werden. Es könnte daher sinnvoll sein, diese Phase zu nutzen, um Ihr Eigentum optimal am Markt zu positionieren.
13.10.2023 | Unser Marktbericht über Grundstückspreise in den Walddörfern 2023/24 ist da
Unser brandneuer Marktbericht über die Grundstückspreise in den Walddörfern – Volksdorf, Wellingsbüttel, Poppenbüttel, Hummelsbüttel und Bramfeld – ist jetzt verfügbar und steht zum Download bereit.
Empfindliche Preiskorrekturen im Alstertal und den Walddörfern
Der Marktbericht beginnt mit einer Analyse der Preiskorrekturen in den Walddörfern. Hier erfahren Sie, wie sich die Preise für Grundstücke und Immobilien in dieser Region entwickelt haben. Außerdem erfahren Sie, welche Faktoren diese Korrekturen beeinflusst haben.
Was muss passieren, damit der Wohnimmobilienmarkt im Alstertal und den Walddörfern zu alter Stärke zurückfindet?
Unser Bericht geht noch einen Schritt weiter und wirft die wichtige Frage auf: Was muss geschehen, damit der Wohnimmobilienmarkt im Alstertal und den Walddörfern zu alter Stärke zurückfindet? Wir beleuchten die aktuellen Trends und geben Einblicke in potenzielle Lösungsansätze, um die Attraktivität dieser Region für Käufer und Verkäufer von Immobilien wiederherzustellen.
Ein offenes Wort: Fragen und aktuelle Werte zu Ihrem Immobilieneigentum
Abschließend möchten wir Ihnen ein offenes Ohr anbieten. Haben Sie Fragen oder möchten Sie aktuelle Werte für Ihr Immobilieneigentum? Gern stehen wir Ihnen zur Verfügung, um Sie individuell zu beraten.
Der Marktbericht steht hier zum Download bereit. Bei weiteren Fragen oder um Ihre persönliche Immobilie zu begutachten, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
05.05.2023 | Stadt-Wohnen mit Lift, Alsterblick und Garage in nobler Lage
Zu diesem grandiosen Ausblick in Harvestehude konnten wir einer frisch gebackenen Familie mit einer großzügigen 4-Zimmerwohnung verhelfen. Der Verkauf dieser in der Isestraße belegenden Wohnung mündete sogar in einem Bieterverfahren und wurde in Windeseile verkauft. Hier zeigt sich mal wieder, dass Immobilien in guten Lagen eine stabile Wertanlage sind. Wir bedanken uns bei allen Beteiligten für die angenehme Zusammenarbeit und wünschen den neuen Eigentümern alles Gute in ihrer neuen Traumwohnung mit Wasserblick!
Aber das ist noch nicht alles. Wir haben großartige Neuigkeiten für all diejenigen, die auf der Suche nach einem bezahlbaren Haus in Naturlage sind: In Kürze erhalten wir ein neues Objekt in Volksdorf, welches perfekt für Naturliebhaber und Familien geeignet ist.
23.09.2022 | Wunderschöne Doppelhaushälften zur Miete in Meiendorf – Fertigstellung Anfang 2023
Wunderschöne Doppelhaushälften in Meiendorf
In einer beruhigten Seitenstraße in Meiendorf entstehen vier feine Doppelhaushälften. Sie möchten mit Ihrer kleinen Familie in ein modernes, aber heimeliges Nest bauen? Das Bauen des Grundmaifest wird für Sie erledigt. Es warten vier Zimmer mit praktischen Grundrissen verteilt auf ca. 116 m² auf Sie. Freuen Sie sich auf eine hochwertige Ausstattung inklusive Einbauküche. Die Fußbodenheizung, sowie die zeitgemäße Dämmung lassen die Häuser einen Energiekennwert – KfW55 Standard erreichen. Sie müssen sich nur neu einrichten und können im ersten/zweiten Quartal 2023 einziehen. Wenn das für Sie interessant ist, dann schreiben Sie uns gerne eine Mail und lassen sich vormerken:
01.09.2022 | Das Drama um das Gas, die Wärmepumpe und alte Häuser
Sehen wir von gerade projektierten Neubauimmobilien einmal ab, verfügen fast alle Gebäude über eine Öl- oder Gasheizung. Aktuell trifft Theorie auf Praxis. Denn die allseits favorisierte Wärmepumpe, welche als Hauptenergieträger Strom benötigt, ist für klassische Heizungssysteme mit Plattenheizkörpern fast immer ungeeignet. Die benötigte Vorlauftemperatur der traditionellen Systeme ist wirtschaftlich und ökologisch noch nicht zu schaffen. Die Ingenieure arbeiten an einer Lösung, es wird aber dauern, bis bezahlbare Produkte beim Endverbraucher ankommen.
Große Hoffnung besteht in der Innovationskraft der führenden Hersteller, wie zum Beispiel der Firma Daikin aus Osaka. Aber: Ältere und ungedämmte Häuser werden jetzt noch kritischer bewertet und ggf. abgebrochen. Tendenziell kommt es zu einer Abwertung von Wohnimmobilien mit alter Haustechnik.
Welchen Ratschlag können wir Immobilieneigentümern geben, die darüber nachdenken, jetzt zu verkaufen?
Für eine Verkaufsabsicht gibt es bestimmt gute Gründe. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren um mindestens 50 % gestiegen. Teilweise verdoppelten sich die Werte. So ist der Verkauf auf jeden Fall ein finanzieller Erfolg. Aber zur Wahrheit gehört auch, dass die Traumpreise von gestern nicht mehr zu erzielen sind. Und das der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses vielleicht 3 – 6 Monate dauern wird.
Worauf sollten Käufer in den jetzigen Zeiten unbedingt achten?
Jetzt, wo der Markt nachgibt, ist es noch wichtiger geworden, auf die Qualität einer Immobilie zu achten. Bedeutender als das Alter der Heizung und deren Energiequelle ist die Lage! Ruhige Wohnstraßen sind wertbeständig, ebenso wird die Anbindung an den ÖPNV immer wichtiger.
Bei Eigentumswohnungen sind die Verhältnisse von Zimmeranzahl und Quadratmetern von interessanter Relevanz. Eine 2-Zimmerwohnung sollte möglichst nicht größer als 58 m² sein, 3 Zimmer bis 85 m² und 4 Zimmer nicht mehr als 110 m².
Kaufen Sie ein Einzelhaus oder eine Doppelhaushälfte, welche vor der Jahrtausendwende errichtet wurden, nur nach einem Technik-Check. Fordern Sie von ihrem Verkäufer unbedingt alle Dokumente an, die für eine qualifizierte Prüfung der Immobilie notwendig sind. Nur, wer vollständige Dokumente einer Bank vorlegen kann, bekommt einen Kredit zu günstigen Konditionen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird häufig unterschätzt, dass man sich in eine Gemeinschaft mit einkauft. Wir empfehlen daher dringend, die Protokolle auch unter dem Gesichtspunkt zu prüfen, ob die zukünftigen Miteigentümer untereinander zerstritten sind. Kleine Eigentümergemeinschaften mit zum Beispiel nur 6 Wohnungen, wirken heimelig. In der Bewirtschaftung ergeben sich aber nicht selten Nachteile, da aufgrund der kleinen Anzahl die Skaleneffekte von Gemeinschaftskosten nicht zur Entfaltung kommen. Außerdem wird es für kleine Eigentümergemeinschaften immer schwieriger, einen qualifizierten Verwalter zu gewinnen.
29.08.2022 | Wie verkaufe ich mein Haus oder meine Eigentumswohnung inmitten der Krise?
Zunächst stellt sich für viele Eigentümer die Frage, ob man überhaupt in den heutigen Zeiten seine Wohnung, Doppelhaushälfte oder das Einzelhaus verkaufen solle. Schließlich fallen die Preise, es gibt die Gas-Krise. Außerdem stellt sich die Aufgabe, wie man bei der aktuellen Inflation die Kaufpreiserlöse anlegen kann. Unser erster, vielleicht wichtigster Rat ist hierzu: Ruhe bewahren. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Haus zu trennen, liegt wahrscheinlich ein längerer Prozess der Überlegung und Entscheidung hinter Ihnen. Möglicherweise haben sich die Lebensverhältnisse bei ihnen geändert, es steht ein Umzug in eine andere Stadt an, es liegt eine schmerzhafte Trennung hinter Ihnen oder Sie stehen vor einem interessanten Aufbruch in etwas Neues, Schöneres. Lassen Sie sich von dem Vorhaben nicht abbringen! Damit Ihr geplanter Verkauf am Ende von Erfolg gekrönt wird, möchten wir mit Ihnen einige Tipps und Gedanken aus der Sicht eines Transaktions- und Immobilienprofis teilen.
Ist es klug, seine Immobilie so schnell wie möglich auf den Markt zu bringen, bevor die Preise weiter abrutschen?
Ein ehrliches Wort vorweg: Die alten Kaufpreise sind verloren. Auch mit „schnellschnell“ holt man den Markt nicht mehr ein. Einen Grund für Panik oder Resignation gibt es aber nicht. Die Medien übertreiben im Einzelnen. Ein erfolgreicher Immobilienverkauf, ganz gleich ob Eigentumswohnung, Einzelhaus oder Zinshaus, sollte gut vorbereitet werden. Schließlich gilt es, zwei entscheidende Spieler von ihrem Angebot nachhaltig zu überzeugen:
- Ihren Immobilienkäufer. Vermutlich ist ihr Kaufinteressent jünger als sie. Er ist aufgeklärt, aufgeschlossen und mutig. Die Aufmerksamkeit dieser Zielgruppe erreichen Sie mit einer perfekten Bilderwelt über digitale Kanäle und im persönlichen Gespräch auf Augenhöhe.
- Das Kreditinstitut des Käufers. Die meisten Verkäufer glauben, dass sie mit der Bank des Käufers nichts zu tun hätten. Wer einen Spitzenpreis für seine Wohnung oder sein Haus erzielen möchte, unterstützt den Käufer mit perfekten Immobiliendokumenten. So wird der Käufer in die Lage versetzt, einen Niedrigzins mit der Bank auszuhandeln, was in der Folge Spielraum beim Kaufpreis eröffnet. Lausige, lückenhafte Dokumente und schwache Fotos fallen hingegen jedem Immobilienverkäufer vor die Füße.
Am besten nehmen Sich einen Profi zur Seite. Einen Immobilienmakler, der auf seine langjährige Erfahrungen zurück greifen kann. Schließlich verläuft der Immobilienmarkt nicht linear und ein erfahrener Immobilienprofi hat schon so mache Wirtschaftskrise durchlebt und überstanden.
Was sind die größten Anfänger-Fehler beim Immobilienverkauf?
- Die eigene Immobilie mit der rosaroten Brille sehen. Eigenbild und Fremdbild können empfindlich voneinander abweichen. Daher ist es sehr wertvoll, die eigene Immobilie von einem Dritten begutachten zu lassen.
- Der erste Angebotspreis ist zu hoch angesetzt. Die kundigen und ernsthaften Kaufinteressenten durchschauen zu teure Angebote sehr schnell. Sie wenden sich von einem eigentlich interessanten Angebot ab. Zur Besichtigung kommen nur die „Sehleute“. Der typische Anschlussfehler ist eine Preiskorrektur mit der Salami-Taktik, welche weiteres Vertrauen zerstört.
- Ein gutes Kaufangebot am Anfang der Vermarktung zu unterschätzen. Manchmal bekommt ein Verkäufer bereits bei der ersten oder zweiten Besichtigung ein sehr gutes Kaufangebot. Er schlägt es aus, mit der Hoffnung, dass noch weitere gute Angebote präsentiert werden. Wenn man zu lange wartet und pokert, verliert man aber manchmal den besten Kandidaten.
- Vom Interessenten vorgetragene Einwände/Kritik persönlich nehmen. Der Verkaufsprofi weiß, dass Kaufeinwände ein anderes Wort für Kaufsignale sind. Ein sachlicher Einwand könnte mit „hilf mir dabei, damit ich deine Immobilie kaufen kann“ übersetzt werden.
- Falsche Angaben über die Größe oder Beschaffenheit der Wohnung oder das Haus machen. Wer ein altes Haus besitzt, muss den Käufer nicht über eine schwache Wärmedämmung aufklären. Oder, falls die Immobilie an einer Hauptstraße gelegen ist, dass man mit gekipptem Fenster nur schlecht schlafen kann. Ganz anders sieht das bei verdeckten Mängeln aus. Also die übergemalte, feuchte Kellerwand. Lügen haben kurze Beine
Ich besitze ein älteres Einfamilienhaus mit Ölheizung. Wie kann ich die Einwände meiner Käufer entkräften?
Vermutlich wurde ihr Wohnhaus in den 1960er- oder 1970er Jahren erbaut. Zunächst einmal Glückwunsch, denn Sie können schon sicher sein, dass Ihr Wohnhaus warm und trocken über den Winter kommt. Noch vor einem Jahr hat jeder Fachmann gesagt, dass eine Ölheizung rückständig sei und abgeschafft werden müsse. Schön zu sehen, dass wirklich keiner von uns in die Zukunft schauen kann! Nun ja, trotzdem müssen wir ehrlich bleiben. Wir leben in einem Hochlohnland und da sind Gebäuderevitalisierungen, welche eine große Anzahl an Gesellenstunden verlangen, nicht immer wirtschaftlich. So kann es sein, dass ein eigentlich noch voll funktionstüchtiges Wohnhaus dem Abriss frei gegeben wird. Aber erst einmal langsam. Muss das wirklich sein? Auch der Abriss und ein Neubau kosten schließlich jede Menge Energie. Das setzt gerade in der Beton- und Steinproduktion sehr viel Co2 frei. Wertvolle Substanz sollte daher nicht leichtfertig vernichtet werden. Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, empfehlen wir Ihnen, ein energetisches Konzept von einem versierten Energieberater erstellen zu lassen. Das kostet ein paar Euro, ist aber die Grundlage dafür, dass ihr Käufer Vertrauen findet und am Ende auch eine Bankfinanzierung erhält.
Sind Einzelhäuser oder eine Doppelhaushälfte mit einer Gasheizung im Moment überhaupt zu verkaufen?
Niemand kann in diesen Zeiten eine seriöse, belastbare Antwort zur Gasversorgung in unserem Land treffen. Die letzten Meldungen geben uns eine gewisse Sicherheit, dass wir warm über den Winter kommen. Wer über eine Fußbodenheizung verfügt, ist bereits aus dem Schneider und kann dem Käufer die Lösung mit einer Wärmepumpe präsentieren. Hilfreich ist es, wenn bereits ein Installationsangebot vom örtlichen Fachbetrieb vorliegt. Relativ junge und in energetischer Hinsicht gut aufgestellte Bausubstanz mit Flächenheizkörpern, kann schon sehr bald mit einer guten Lösung rechnen. Die Firma „Daikin“ aus Osaka wird beispielsweise demnächst sehr interessante Lösungen auf Wärmepumpenbasis vorstellen. Wichtig für die Vertrauensbildung ist auch hier, dass dem Kaufinteressenten direkt nach der Besichtigung der Immobilie eine glaubhafte Lösung präsentiert wird.
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25.08.2022 | Die Immobilienpreise sinken – die Stimmung auch
Wie entwickelt sich der Hamburger Immobilienmarkt? The party is over! Hinter uns liegt der größte Immobilienaufschwung der Nachkriegsgeschichte, der nun abrupt sein Ende gefunden hat. Nahezu über Nacht ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien in Hamburg eingebrochen. Ganz gleich ob die Eigentumswohnung in Berne, das Einzelhaus in Niendorf oder das Baugrundstück in Meiendorf. Wir sehen dieser Tage die Halbierung der Klickzahlen auf den einschlägigen Portalen. Die Entwicklung dieses Nachfrageeinbruchs kann nicht nur mit den steigenden Zinsen erklärt werden. Vielmehr haben wir es mit einem Stimmungscocktail aus Zinsen, Inflation, dem Gas-Drama und einer möglichen Rezession zu tun.
Fallen die Preise weiter? Soll ich als Käufer noch warten?
Fachleute melden, dass sich das Angebot an Kaufimmobilien in den letzten Wochen stark ausgeweitet hätte. Es wird spekuliert, dass Immobilieneigentümer ihre Wohnung/Haus noch schnell zum alten Preis verkaufen wollten. Bei näherer Betrachtung fällt schnell auf, dass dies nicht stimmt:
- In Boomzeiten waren Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften nicht selten nach 4 Tagen verkauft und verschwanden aus den Portalen. Diese Angebote haben heute wieder viel längere Standzeiten bei Immowelt oder Immobilienscout. Es entsteht der Eindruck, dass es ein größeres Angebot gäbe. „Attraktive Frischware“ bleibt für die Kaufinteressenten weiterhin knapp.
- Ein Privathaushalt trennt sich von seiner Immobilie nur dann, wenn sich sein Leben oder seine Wohnbedürfnisse entscheidend verändert haben. Hierzu gehören berufliche Wohnortwechsel, Ehescheidungen, das geerbte Haus oder die Hochzeit mit Familiengründung. Journalisten und Analysten glauben hingegen, dass ein Verkäuferhaushalt ähnlich wie an der Börse mit seinem Vermögen spekulieren würden. Das ist realitätsfern und nicht glaubhaft.
Der Nachfrageeinbruch hat bereits zu fallenden Kaufpreisen geführt. Die gemeldeten Zahlen fallen – je nach Interessenlage – unterschiedlich aus. Über alles gesehen, reden wir aber über eine Korrektur von 10 % plus. Das ist verdammt viel Geld!
Nicht selten hören wir von Kaufinteressenten eine Art Genugtuung. Mitunter auch Häme gegenüber unserem Berufsstand der Immobilienmakler. Dabei sind wir – wenn wir unseren Job gut machen – ausgleichende Moderatoren. Ob die Kaufpreise weiter fallen, vielleicht sogar crashen oder bald wieder steigen (das haben wir nach dem Corona-Ausbruch in 2020 erlebt!) kann im Moment noch keiner sagen. Alles ist drin!
Welche Rolle spielen die Hypothekenzinsen?
Die Höhe der langfristigen Hypothekenzinsen ist das wichtigste Entscheidungsparameter für fast alle Immobilienkäufer. Verkäufer interessieren sich aber auch für den Zinsmarkt, da sie sich den Kopf darüber zerbrechen, wie sie ihr Vermögen bei einer Inflation von über 7 % sichern können.
Als Immobilienprofis sind wir erleichtert, dass die Dekade der politischen Billigzinsen endlich ihr Ende gefunden hat. Täglich wuchs die Blasen- und Crashgefahr, welche ganze Volkswirtschaften in den Abgrund ziehen kann. Wir gehen davon aus, dass die weltweiten Zinsen noch etwas steigen werden. Aber nicht so, wie es einige Analysten düster prophezeien. Wer Börsenkurse beobachtet, weiß, dass langfristige Entwicklungen – ob nach oben oder nach unten – niemals linear stattfinden. Es gibt stets Chancen, zu einem guten Zeitpunkt einzusteigen.
Wo kann ich tagesaktuell und fundiert den Zinsmarkt beobachten?
Die verlässlichste und transparenteste Quelle ist der Kurs des Euro-Bund Future. Siehe Abbildung aus „Finanzen-Net“
Die Kurse bilden modellartig die Renditen der 10-jährigen Bundesanleihen ab. Wichtig: Die Kursentwicklung hat eine inverse Struktur. Wenn also der Bund-Future steigt, sinken im gleichen Verhältnis die Hypothekenzinsen. Der Kursabsturz von Dezember 2021 bis Juni 2022 war die überall besprochene Zinserhöhung. Umgekehrt erlebten wir ein kleines Zwischenhoch im Juli. Und so weiter. Hier die Quelle und der link: https://www.finanzen.net/futures/euro-bund-future
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11.08.2022 | Verkauf – Maisonettewohnung
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05.07.2022 | Marktbericht Alstertal 2022
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